DPE : Mode d'emploi

La chasse aux déperditions

L’ennemi c’est la déperdition thermique d’une maison. Il existe un indice pour la calculer : GV (G=Coefficient de déperdition , V = Volume). Et le savant calcul est le suivant : GV = DP mur + DP plancher bas + DP plancher haut + DP menuiseries + PT + DR. Cette formule est la seule qui sera reproduite dans ces pages, car c’est l’une des rares à se comprendre sans un diplôme d’ingénieur. DP signifie déperdition thermique (PT : ponts thermiques, DR renouvellement d’air). La suite du calcul pour chaque poste est moins évidente et occupe des dizaines de pages d’arrêtés.

1. L'objectif

Le DPE repose sur trois axes :

- Il informe le preneur sur les caractéristiques du logement.
- Il estime les charges énergétiques, en euros.
- Il conseille sur les travaux d’amélioration à réaliser.

Le DPE se veut plus cohérent vis-à-vis des engagements et des enjeux climatiques (Loi Climat), tout en étant plus fiable et plus complet.

2. Le délai d'application

La nouvelle formule est entrée en application le 1er juillet 2021. Les DPE ancienne formule disparaîtront progressivement d’ici à 2025. Après quelques ratés au démarrage, qui ont nécessité la révision des méthodes de calcul en octobre 2021, le nouveau DPE est désormais pleinement opérationnel. Il est valable 10 ans, sans modification du logement entre-temps évidemment.

3. Un seul mode de calcul

Dans la version précédente, il était possible d’établir un DPE sur une base déclarative, sur factures. Cette méthode est abandonnée. Tout repose désormais sur le Calcul de la Consommation Conventionnelle du Logement, dite 3CL, à partir des données recueillies par le diagnostiqueur.

4. Une nouvelle étiquette

L’ancien modèle comportait deux classements, le premier pour la consommation énergétique sur 3 postes (chauffage, eau chaude, climatisation) et le second pour les émissions de gaz à effet de serre (GES). La nouvelle présentation intègre les GES dans le classement qui ajoute deux nouveaux postes de consommation, l’éclairage et les auxiliaires (ventilation, …). C’est la performance la plus basse (en énergie ou en CO2 ) qui détermine le classement.

5. Le coût en euros

Cet indicateur va surprendre plus d’un propriétaire, s’il le compare aux factures réelles. Il s’agit en fait d’estimer le coût du logement pour une utilisation « standard » sur les 5 usages de l’étiquette précédente. Le tout est détaillé pour chaque poste.

6. Un tableau de bord complet

Le confort d’été complète les indicateurs de la page 2 du DPE qui illustrent aussi les déperditions de chaleur, les performances de l’isolation ou la production d’énergie renouvelable. Pour ce dernier poste, il aurait été prudent de plutôt le qualifier de « présence d’équipements fonctionnant aux EnR* », car bien peu d’entre eux produisent véritablement de l’énergie. * Énergies Renouvelables.

7. Un nouvel indicateur

Le confort d’été est pris en compte, hors climatisation, parce qu’il s’agit précisément d’estimer la capacité du logement à faire face aux canicules de manière passive.

8. Le conseil

Un DPE complet comporte 8 pages que nous ne reproduisons pas ici. La moitié d’entre elles récapitule les caractéristiques et l’autre moitié est consacrée aux recommandations, pour l’usage, l’entretien et, surtout, pour améliorer la performance globale. Ce dernier thème est détaillé par poste (isolation, chauffage, ventilation, …) et même budgété. Cela peut donner une première estimation de l’investissement nécessaire, de l’évolution de la performance possible, mais avec une bonne dose d’optimisme et l’absence des économies possibles annuellement. Il s’agit de sauver la planète, pas le porte-monnaie.

9. L'opposabilité

Le DPE nouvelle formule a le même statut juridique que les autres diagnostics. En cas d’erreur manifeste ou de fausse déclaration, il peut donner lieu à des recours en justice et des indemnisations. Par exemple, celles-ci pourraient comprendre le coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance faussement annoncée, si le juge en décide ainsi. En revanche, l’opposabilité ne concerne pas la partie conseil.

10. L'évolution

Le DPE va permettre de repérer les logements les plus mal classés. Pour ces derniers, il est prévu des incitations fortes pour enclencher des travaux, par exemple en imposant un audit énergétique supplémentaire ou en interdisant de les louer. Ce sera le cas pour les logements G en 2023, en 2028 (peut-être 2025) pour les logements F. A l’avenir, il suffira de changer la lettre pour englober plus de logements. Ainsi, il est prévu d’intégrer les logements D en 2034.

Le fil rouge de ce DPE est de faire les gros yeux au propriétaire pour l’inciter à améliorer la situation. En contrepartie, les pouvoirs publics proposent des aides à la rénovation.

DPE moyen = Rabais sur le loyer

Pour un bail de location, en dehors des épaves thermiques qui ne pourront plus être louées, cela permet, en théorie, au locataire, de négocier un rabais sur le montant du loyer demandé. D’autre part, un mauvais classement empêche d’échapper à l’encadrement des loyers en zone tendue, même en cas de travaux. On peut aussi supposer qu’un locataire optera pour le logement le mieux classé. S’il a le choix.

Pour une vente...

... l’incitation arrive clairement trop tard. Mais le DPE peut être un bon levier de négociation pour l’acquéreur. Le vendeur a donc tout intérêt à connaître le classement de son bien en amont, de manière à effectuer les travaux nécessaires. Une fois encore, ce caractère incitatif fonctionne mal en zone tendue, à forte spéculation. D’autre part, il est peu probable que cela ait un effet dans les quartiers ou zones délaissées, où le prix de vente au mètre carré est tellement faible qu’il ne justifie pas d’investir dans de gros travaux. Cela étant, un DPE positif est toujours plus pertinent, prouve la qualité d’entretien du logement et valide le loyer ou le prix de vente demandé. Il faut donc l’améliorer en choisissant soigneusement les différents postes sur lesquels intervenir de manière à optimiser le bénéfice pour un investissement des plus réduits.

Faire établir volontairement un DPE, même en dehors d’une vente ou d’une location, est toujours envisageable, pour un coût moyen de 150-200 euros. Sinon, il est possible de demander conseil auprès d’un bureau d’études thermiques ou se rendre dans l’un des 450 guichets « Espaces Conseil France Rénov’ » auprès d’un interlocuteur privilégié « Mon Accompagnateur Rénov’ ». Il est enfin possible de réaliser soi-même une ébauche de DPE grâce à différents sites de simulation en ligne. Cette dernière méthode a l’avantage de permettre de modifier les scénarios et les bouquets de travaux à volonté, même si elle manque singulièrement de précision.

Un DPE doit être obligatoirement établi par un diagnostiqueur dûment agréé et tamponné par tout ce que l’administration française comporte comme guichets. Faire soi-même un DPE n’a donc aucune valeur juridique. En revanche, cela permet d’obtenir un état des lieux de son logement, à tout moment. C’est pratique pour déterminer quels travaux sont les plus pertinents, voire pour suivre l’évolution de la performance.

Les logiciels de calculs utilisés par les diagnostiqueurs sont obligatoirement agréés par les pouvoirs publics. Mais ils sont en vente libre. Pour 1000 euros, voire moins pour des abonnements de courte durée, il est possible de disposer de la suite complète, permettant d’intervenir à loisir sur les différents paramètres pour en voir la traduction directe sur le bilan, à condition de comprendre le fonctionnement du logiciel. Pour un propriétaire de plusieurs logements ou si le budget alloué pour les travaux est de plusieurs dizaines de milliers d’euros, l’investissement est rentable. Le guide diagnostiqueurs est disponible gratuitement en ligne.

Le Guide Diagnostiqueurs DPE Logement

Le DPE doit permettre de comparer objectivement différents bâtiments entre eux. La méthode de Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements (dite 3CL) s’appuie sur une utilisation standardisée du bâtiment pour des conditions climatiques moyennes locales, sans tenir compte du comportement des occupants.

Les principaux critères de la méthode

En présence d’un système de chauffage principal, hors appoint ou cheminée à foyer ouvert, toute la surface habitable du logement est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe. Les besoins de chauffage sont calculés mensuellement à partir de degrés heures base 19. C’est la somme de toutes les heures de la saison de chauffage pendant laquelle la température extérieure est inférieure à 19°C. Une absence de 7 jours en décembre est prise en compte, de même que l’abaissement de la température à 16 °C pendant la journée en semaine, même si vous restez à la maison, en retraite ou en télétravail. Le besoin d’eau chaude est forfaitisé selon la surface habitable du bâtiment et la zone climatique, pas par le nombre d’occupants. Là encore, une semaine est déduite en décembre. Les besoins de refroidissements sont calculés mensuellement sur les périodes où la température extérieure est supérieure à 28°C. Cette valeur est réglementairement celle à partir de laquelle il est nécessaire de se rafraîchir. En dessous, non. Ces caractéristiques du calcul conventionnel produisent des différences importantes avec les factures du fournisseur d’énergie. Cela tient au fait que de nombreux critères sont peu ou mal évalués (qualité de mise en œuvre de l’isolation, dimensionnement de la chaudière, prise en compte des annexes associées, etc.) et, surtout, que les occupants ne respectent jamais les consignes !