adobe Stock
Pour un vendeur ou un loueur, l’enjeu du DPE peut être important, en particulier pour le second. En effet, un mauvais classement peut conduire à terme à l’interdiction de louer. Il faudra alors vendre, avec un DPE tout aussi mauvais. Il est donc utile d’éviter les mauvaises surprises.
Quand faire son DPE ?
Il faut d’abord savoir quand effectuer le DPE. Dans l’écrasante majorité des cas, c’est la cinquième roue du carrosse et on y pense au dernier moment, juste avant de mettre l’annonce en ligne, voire de signer le premier contrat (bail, compromis ou promesse). Pour un logement neuf ou de moins de 15 ans, cela ne pose aucune difficulté. Pour une construction plus ancienne, surtout si elle est antérieure aux années 90 et plus encore si elle date d’avant 1975, l’établissement du nouveau DPE risque de réserver de mauvaises surprises. Or, un DPE est valable 10 ans. Il n’est pas obligatoirement adossé à un acte de vente ou de location. Et il n’y a aucune raison de le refaire durant ce délai si de nouveaux travaux ne sont pas effectués. Aussi, en cas de doute sur la qualité de son logement, un propriétaire a tout intérêt d’en faire réaliser un le plus tôt possible. Si tout va bien, le DPE reste valable. Si le logement est mal classé, cela laissera le temps d’effectuer les travaux nécessaires, sans céder à la précipitation. Puis de refaire un nouveau DPE.
Le déroulement d'un DPE
1. Il faut des preuves
Il faut garder à l’esprit que la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur est désormais engagée en cas de DPE erroné. Le DPE vierge et le doigt mouillé sont donc bannis. Au contraire, le diagnostiqueur a intérêt à référencer et conserver des preuves matérielles justifiant les données qu’il entre dans le logiciel. En conséquence, la seule déclaration orale ne suffit plus et les documents fournis doivent être authentiques et fiables. Toutes les données d’entrées du DPE doivent être justifiées. Même les moyens de les obtenir sont réglementaires et hiérarchisés. De manière générale, c’est d’abord un contrôle visuel, sinon un document justificatif, sinon c’est une valeur conventionnelle par défaut. Il est interdit au diagnostiqueur de se fier aux déclarations orales du propriétaire, aux informations des DPE antérieurs, aux relevés de caméra thermique. Il n’a pas le droit également de procéder à des «sondages destructifs ou à des démontages de matériel».
Pour avoir un DPE le plus précis possible, il est capital de conserver toutes les factures de travaux qui peuvent servir de justificatif à un équipement visé.
2. L'utilité des factures d'achat et de travaux
Plus le fond documentaire réuni est complet, plus le diagnostic sera précis. La liste des documents qui peuvent servir de preuve est longue comme une circulaire ministérielle. Mais s’ils manquent ou s’il n’est pas possible d’observer ou de mesurer les éléments, le diagnostiqueur indiquera des valeurs conventionnelles par défaut, pour la situation la plus défavorable. Il faut donc tout faire pour éviter cette issue. Si les factures d’énergie ne sont plus d’une grande utilité, il est en revanche capital de conserver toutes les factures de travaux qui peuvent servir de justificatif à un équipement visé. Cela concerne l’isolation thermique en tous genres, le remplacement des menuiseries, l’installation de chauffage, les énergies renouvelables soit, en règle générale, tout ce qui peut rentrer dans le futur CIL.
Cela signifie également qu’il faut être vigilant dès l’établissement des devis et des factures et insister auprès de l’artisan ou de l’entreprise pour que soit indiquées les caractéristiques exactes de ce qui est installé, leur localisation, etc. (Résistance thermique, nature d’isolant, modèle et puissance de la PAC, …). Il est également utile de conserver des photos de chantier sur lesquelles on peut voir ce qui sera dissimulé, comme une épaisseur d’isolant, par exemple. Il faut enfin conserver toutes les notices et les contrats d’entretien.
3. Les données obligatoires
La visite sur place est obligatoire sauf dans certains cas de DPE d’appartement dans une copropriété (voir syndic). Pour une construction individuelle, il faut l’adresse, les coordonnées cadastrales, le numéro fiscal du bien. Il faut aussi connaître l’année de construction ou une estimation la plus proche possible. Dans le cas d’un appartement, il faut ajouter tout ce qui a trait aux équipements collectifs (coordonnées du syndic, DPE collectif, etc.) des démontages de matériel.
Du côté du contrôleur
Les outils du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur dispose d’un matériel obligatoire pour référencer ses données d’entrée. Par exemple, il a ;
un appareil photo,
un télémètre,
un vitromètre (mesure des vitrages)
ou encore un briquet
et un pied à coulisse.
